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　　着手：中信建投证券商讨

　　文|黄啸天

　　2026年上半年市集先扬后抑，臆测上半年压力麇集开释开封钢绞线厂，市集不才半年将逐渐企稳。市集所，贸易不动产REITs元年动手，成为市集扩容大变量，面容订价不合扩大开封钢绞线厂，投资应聚焦金钱质地与运营才气。二市集板块分化方式权贵加重，产权类金钱受供给冲击压力大，现时估值处于历史低位。瞻望2026年全年，市集节律或将由此前的上半年设立下半年止盈，转进取半年不雅望下半年设立，看好下半年REITs市集供给侧压力逐渐开释，增量资金政策落地，迎来企稳复苏。市集所，新及战配策略聚焦估值及询价区间理宗旨，二市集荐三大策略：流动策略、景气度策略和强原权策略。

　　小步履检察论说原文

　　C-REITs2026年上半年二市集先扬后抑，市集受到供给冲击与资金不雅望短期影响，市集发与扩募双轮进，贸易不动产REITs麇集讨教开启公募REITs2.0时间。二市集所，1月受益于基本面缔造与流动宽松，指数上行，2月以来受贸易不动产加快入市、资金不雅望、解禁压力及个券基本面身分等，全体波动加重。市集所，收尾现在已有20单贸易不动产面容讨教，拟募资限制700亿元；基础设施REITs常态化刊行，累计上市82只，总市值2200亿元；扩募插足常态化阶段，臆测2026-2028年平均每年行业扩募参与空间达263-350亿元。

　　贸易不动产REITs元年，面容订价不合扩大，投资应聚焦金钱质地与运营才气。贸易不动产REITs金钱质地分化，钢绞线厂家对金钱订价才气条件超过擢升。1）写字楼原宥供需结构、有望领先触底的中枢城市，如北京、圳部分区域；2）酒店先聘请产物定位端、运管运营才气强的面容；3）奥特莱斯先布局头部运营商的闇练面容，原宥损失后劲区域；4）购物中心布局兼具稀缺的重奢金钱与具有成长和壁垒的下千里市集龙头。

　　瞻望下半年，供给侧压力逐渐开释，增量资金政策落地，把合手下半年供需方式之机。供需端，臆测下半年贸易不动产冲击疲塌；利率端，臆测下半年10Y国债利率围绕1.65-1.85区间震撼；基本面端，板块分化方式延续，Q1抗周期板块陆续展现成长，部分顺周期板块承压。政策端，潜在增量资金政策仍有质押式回购、社保及养老机构资金、险资扩围贸易不动产、沪港通等。

　　投资提倡：下半年REITs市集有望迎来企稳复苏，市集精选估值理宗旨，二市集把合手供需方式边缘机遇。市集新及战配策略聚焦估值及询价区间理宗旨，对长锁如期战配保持严慎。二市集聚焦三大干线：是分子端老成的抗周期板块，包括损失、政策保租房、市政环保及动力中的水电、火电等牢固强赛谈；二是符国计谋的景气度板块，涵盖数据中心、质仓储物流及交通量缔造的速公路面容；三是原始职权东谈主扩募诉求强、储备金钱质的宗旨。

　　1、审批及刊行进展不足预期的风险：REITs审批及刊行受面容质料、监管审核速率及市集环境等多面身分影响，若面容闇练度不、监管审核速率减速及市集环境低迷，将会使REITs审批刊行放缓。

　　2、政策出台不足预期的风险：我国REITs立法、税收及信息涌现等多项轨制尚待建立及完善，若干系政策出台不足预期，可能会影响REITs市集的陆续健康发展。

　　3、二市集波动的风险：REITs的风险特征进展为中等风险及中等收益，历史上REITs市集曾受个别金钱基本面缔造不足预期、全体REITs市集投资东谈主类型单、投资动作趋同等影响，二市集陆续回调，出现较大波动。 海量资讯、解读，尽在财经APP

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