虽身处城市新蓝海赛谈，但锦和商管(603682.SH)功绩进展并不乐不雅。
1月20日晚间，锦和商管发布功绩预报称，2025年估量归母净吃亏0.75亿元至1.25亿元；估量扣非净吃亏为1.75亿元至2.25亿元。而这也将是该公司自上市以来归母净利润次告负。
辛勤高慢，锦和商管设立于2007年5月，公司聚焦城市新域，奋发于城市老旧物业的重新定位、设想阅兵、招商运营和处事进步，处置业态包括但不限于文创园区、办公楼宇、社区交易、公寓等。2020年4月21日，锦和商管登陆上交所，在业内有“城市新股”和“轻财富股”之称。
跟着功绩预报发布，本钱商场反应剧烈。1月21日，锦和商管股价开盘即跌停，报6.35元 /股，随后股价触动攀升，死心收盘报7.06元/ 股，较前往复日微涨0.14。
对此，时间周报记者致电锦和商管证券部，接电话职责主谈主员示意，2025年公司大部分项谈论谋划现款流仍为净流入现象。至于公司归母净利润次堕入吃亏，主若是受司帐上的财富减值计提影响。
估量计提各类财富减值损失2.26亿
事实上，死心2025年三季度末，锦和商管的功绩还进展邃密。天然其营收较上年小幅下滑5.89，至7.29亿元；但归母净利润却同比增长127.98，至8586.88万元。
也即是说，四季度，锦和商管功绩一霎大变脸，而背后的中枢原因竟是大额财富减值计提。
锦和商管在功绩预报中示意，跟着部分心情边缘房钱成交单价下行，公司对关系财富进行年末减值测试，估量2025年度计提各类财富减值损失算约2.26亿元，其中拟计提财富减值准备2.17亿元，拟计提信用减值准备893.11万元。
算作轻财富运营公司，额的财富减值计提从何而来？对此，锦和商督职责主谈主员示意，主要着手于商誉和使用权财富的减值。不外，他强调，切以公告为准。
据时间周报记者查询财报获悉，死心2025年三季度末，锦和商管商誉仅剩余0.52亿元，该公司商誉账面原值为1.26亿元，此前已计提的商誉减值准备为0.74亿元。
换言之，这次财富减值以使用权财富为主。据上述东谈主员泄露，使用权财富减值或主要着手于公司旗下承租运营容颜。死心2025年三季度末，锦和商管账面使用权财富鸿沟达32.86亿元。
据了解，锦和商管谋划模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。其中，承租运营(俗称“包租”，也被业内称为“二房主模式”)是公司收入主要着手——即通过永远租借得到存量物业，对其重新进行商场定位与设想阅兵，造为契商场需求的文创园区、办公楼宇或社区交易，再通过招商及后续运营处事，得到房钱收入与物业处置收入。
证据《企业司帐准则8号—财富减值》及关系司帐政策规矩，企业需对使用权财富进行依期评估，证据其是否存在减值迹象(房钱下滑为典型迹象)；如果使用权财富能立产生现款流，当出现减值迹象时，企业需要单策画其可收回金额，若可收回金额低于账面价值，则证据减值。
天津市瑞通预应力钢绞线有限公司数据高慢，死心2025年6月底，锦和商管在管容颜69个，在管面积约135万平米。其中，承租运营的容颜揣度37个，可供出租运营的物业面积约77万平米。
上海商办商场房钱下行，毛利率握续承压
尽管这次归母净利润告负的主要原因在于额减值计提，但远隔忽视的是，锦和商管的盈利智商照实也濒临着不小的压力。
Wind数据高慢，2022—2024年，锦和商管归母净利润分散为0.97亿元、0.99亿元、0.15亿元，增速分散为-21.78、1.85、-85.07。同时，钢绞线厂家该公司的毛利率分散为40.57、28.68、25.82，也处于下行通谈。
连年来，城市新赛谈可谓利好政策频出。2021年3月，“城市新”次被写入《政府职责论述》和“十四五”谋划摘抄，标志着其高潮为国计策。从投资鸿沟来看，“十四五”本事城市新完成投资约15万亿元；2025年10月，在中共中央对于制定“十五五”谋划的建议中，是明确忽视 “坚握城市内涵式发展，鼎力实行城市新”。据财通证券测算，“十五五”本事城市新总投资需求有望过20万亿。
如斯配景下，锦和商管的功绩为何会堕入握续承压？对此，锦和商管曾在2024年报中说明称“公司在管容颜多处于上海市、北京市、杭州市、南京市的中枢性段，但定经由上雷同受新增供应的挤压，致部分心情边缘成交房钱单价承压，公司处置层执意贯彻年度谋划谈论，握续诞生各项谈论出租率。”
而在2025年功绩预报中，锦和商管也指出，商办商场举座需求承压、竞争加重，商场房钱下行，尽管公司接收以价换量策略，2025年末较年头出租率略有高潮，但边缘房钱成交单价下行，致公司主营业务毛利率下滑，净利润超越承压。
天然锦和商管的业务已笼罩上海市、北京市、杭州市、南京市等地，但其为中枢业务仍主要聚焦于上海市。
数据高慢，死心2025年6月底，锦和商管共有58个容颜位于上海，占比总容颜数目的84。而从收入面来看，2025年上半年，锦和商管总营收4.91亿元，上海区域孝顺了4.07亿元，占比约83。
近期多交易地产参谋人处事公司论述高慢，2025年上海甲办公楼、售物业、物流地产、产业园区等交易地产细分域的房钱仍处于下行通谈。
仲量联行数据高慢，2025年全年，上海甲写字楼商场录得净吸纳量49.9万平米，较2023和2024年租借活跃度有所增强；比较之下，商场全年新增供应达103.7万平米，呈现出彰着的供大于求态势。
房钱面，2025年四季度，中央商务区商场房钱环比下落2.8，同比下落12.1，达到6.4元/每平米/每天；非中央商务区房钱环比下落2.7，同比下落11.0，达到4.2元/每平米/每天。
该机构觉得，瞻望2026年，短期内举座商场仍处于供应压力之下，田户议价势不时，成本初始型需求估量照旧主要驱能源。
与甲办公楼商场相似，产业园区也濒临着供需关系的再均衡。世邦魏理仕论述高慢，2025年全年，上海商务园区商场迎来供应峰，新增面积111.5万平米，同比增幅达21；而需求端进展相对滞后，全年净吸纳量仅为32万平米，致商场空置率同比高潮3.7个百分点至26，是自2015年以来的水平，反应出面前商场正濒临阶段转机压力。房钱面，死心2025年四季度末，全市平均房钱报价同比下落3.4，至132.7元/平米/月。
世邦魏理仕区办公楼租借往复认真东谈目的越指出，2025年，上海商务园区商场在供应增多与需求滞后的博弈中投入转机期，估量2026年新增约127万平米供应将超越加大商场压力。未来，商场有望在TMT、端制造、铺张品售及生物医药等行业的初始下竣事结构复苏。
因此，短期来看，上海甲办公楼、产业园区供大于求的模式难改15.2钢绞线规格及参数，房钱下行压力仍将不时，后续锦和商管若何诞生盈利智商、进步自己竞争力仍值得善良。
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