预应力缓粘结钢绞线 二手房交易未过户付尾款，当心钱房两空

　　刘攀峰 罗杨预应力缓粘结钢绞线

　　二手房交易中，买家轻信卖家说辞私下支付购房尾款，卖家收款后违约拒不过户，怎么办？近日，杨陵区人民法院审结了一起二手房买卖合同纠纷案。

　　案情预应力缓粘结钢绞线

　　2018年12月，买家李某经中介公司介绍，与卖家张某签订《二手房买卖合同》。合同约定，张某将其名下尚有银行按揭贷款的房屋以87万元价格出售给李某；李某支付首付款50万元，剩余37万元尾款待房产证办理完毕、过户手续办理前一次性支付；张某须在2019年2月28日前办结房屋抵押注销手续。

　　合同履行过程中，张某以资金周转困难为由，劝说李某提前私下支付全部尾款，并承诺收款后立即清偿银行贷款、办理过户手续。李某轻信其承诺，将37万元尾款直接转入张某个人账户。然而，张某收款后并未用于偿还银行贷款，而是将款项挪作他用预应力缓粘结钢绞线，导致案涉房屋一直处于抵押状态，无法办理产权过户。在多次协商无果后，李某将张某诉至法院，要求其协助办理房屋过户手续并赔偿相应损失。

　　审理

　　法院经审理认为，李某与张某签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。并且，虽然双方变更了款项支付方式，但张某在收到款项后，钢绞线厂家未按承诺解除房屋抵押、办理过户手续，其行为已构成根本违约，应承担相应违约责任。鉴于案涉房屋仍设有抵押权，客观上无法立即办理过户，法院综合考量合同约定、双方过错程度等因素，依法判决张某承担相应违约责任，同时明确李某保留在案涉房屋抵押解除、具备过户条件时，再行主张要求办理过户手续的诉权。

　　法官点评

　　法院判决坚持了合同严守原则，明确了当事人私下变更核心付款环节并不能免除其根本合同义务。卖方在取得全部房款后拒不履行解押、过户义务，严重违背诚实信用原则，必须承担相应法律责任。同时，判决也务实处理了合同履行障碍，在目前无法强制过户的情况下，通过确认违约责任、保留未来诉权的方式，平衡了双方权益。

　　二手房交易流程复杂、风险较高，买卖双方均应严格依照合同约定履行义务，切勿轻信口头承诺而私下进行大额资金往来，规避正规的资金监管流程。中介机构应当切实履行职责，做好风险提示与交易监督。购房者应增强法律意识和风险防范意识，通过合规渠道支付款项并妥善保留相关凭证，一旦合法权益受损，可及时通过法律途径维权。